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Locazione commerciale e canoni dovuti nel periodo di lock down Covid19

Tribunale di Roma, sez. V civile, ordinanza 19 maggio 2020 – G.I. Miccio

data: 25.06.2020
Area: Real Estate

Nel caso di specie, l’affittuaria di un ramo d’azienda inserito in un centro commerciale ha promosso un procedimento cautelare ex art. 700 c.p.c. nei confronti della proprietaria, chiedendo al Tribunale adito di sospendere per il periodo di sei mesi dal deposito del ricorso l’obbligo di corrispondere tutti gli oneri derivanti dal contratto di affitto di ramo di azienda nonché l’inibizione dall’escussione delle garanzie rilasciate in favore del proprietario.

Le argomentazioni alla base dell’ordinanza in oggetto muovono dalla disamina della sussistenza di fumus boni iuris e periculum in mora. Quanto al primo aspetto, occorre precisare che parte ricorrente svolgeva una serie di argomenti per ricavare l’esistenza, in suo favore, di un diritto a vedere sospeso qualsiasi obbligo di pagamento per almeno sei mesi dal deposito del ricorso e ciò in ragione della impossibilità di “utilizzare la prestazione contrattuale dovuta dalla potenziale resistente e specificamente… usufruire non solo dei locali presso cui l’attività aziendale viene svolta, ma di tutto il complesso di beni che del ramo di azienda fanno parte“. Parte resistente eccepiva invece che tale questione era stata regolamentata dalle parti, atteso che un articolo del contratto prevedeva che “la Concedente non sarà ritenuta responsabile per il mancato o non corretto adempimento delle proprie obbligazioni ai sensi del presente Contratto qualora il mancato o non corretto adempimento siano dovuti ad una causa di Forza Maggiore” e che nel concetto di forza maggiore rientravano, sempre per previsione contrattuale, anche “..atti, omissioni, impedimenti da parte di organi amministrativi e/o giurisdizionali..“. Tale clausola però, secondo il giudice, opera al solo fine di escludere una responsabilità per danni della concedente (ad esempio, per il mancato guadagno dell’affittuaria per il periodo di indisponibilità dei locali per forza maggiore), nulla dicendo in ordine alla sorte dell’obbligo di pagamento del canone. La soluzione alla questione risiede nell’applicazione combinata sia dell’articolo 1256 c.c. (norma generale in materia di obbligazioni) che dell’articolo 1464 c.c. (norma speciale in materia di contratti a prestazioni corrispettive). Nel caso di specie, ad avviso del giudicante, ricorre infatti una peculiare ipotesi di impossibilità della prestazione della resistente allo stesso tempo parziale (perché la prestazione della resistente è divenuta impossibile quanto all’obbligo di  consentire all’affittuario, nei locali aziendali, l’esercizio del diritto a svolgere attività di vendita al dettaglio, ma è rimasta possibile, ricevibile ed utilizzata quanto alla concessione del diritto di uso dei locali, e quindi nella più limitata funzione di fruizione del negozio quale magazzino e deposito merci) e temporanea (perché l’inutilizzabilità del ramo di azienda per la vendita al dettaglio è stata ab origine limitata nel tempo, per poi venir meno). Le conseguenze di tale vicenda sul contratto – ferma la circostanza che alcuna delle parti aveva manifestato la volontà di sciogliersi dal vincolo contrattuale – non sono dunque né solamente quelle della impossibilità totale temporanea che comporterebbe il completo venir meno del correlato obbligo di corrispondere la controprestazione, né quelle della impossibilità parziale definitiva che determinerebbe, ex art. 1464 c.c., una riduzione parimenti definitiva del canone. Trattandosi dunque di impossibilità parziale temporanea, il riflesso sull’obbligo di corrispondere il canone è quello di subire, ex art. 1464 c.c. una riduzione destinata a cessare nel momento in cui la prestazione torna ad essere compiutamente eseguita. In conclusione, avendo la proprietaria del cento commerciale potuto eseguire (pur senza colpa, ma per factum principis) una prestazione solo parzialmente conforme al contratto, il giudice ha ravvisato il diritto dell’affittuaria ex art. 1464 c.c. ad una riduzione del canone limitatamente al solo periodo di impossibilità parziale nella misura del 70 %.

Quanto infine al secondo aspetto – il periculum in mora – non esseno riscontrabili i presupposti per un pregiudizio irreparabile in capo alla ricorrente, il Giudice adito ha statuito che la domanda cautelare – che ha quale presupposto la volontà di mantenere e proseguire nel rapporto contrattuale – non potesse trovare accoglimento.

Locazione commerciale e canoni dovuti nel periodo di lock down Covid19

Tribunale di Roma, sez. V civile, ordinanza 19 maggio 2020 – G.I. Miccio

data: 25.06.2020
Area: Real Estate

Nel caso di specie, l’affittuaria di un ramo d’azienda inserito in un centro commerciale ha promosso un procedimento cautelare ex art. 700 c.p.c. nei confronti della proprietaria, chiedendo al Tribunale adito di sospendere per il periodo di sei mesi dal deposito del ricorso l’obbligo di corrispondere tutti gli oneri derivanti dal contratto di affitto di ramo di azienda nonché l’inibizione dall’escussione delle garanzie rilasciate in favore del proprietario.

Le argomentazioni alla base dell’ordinanza in oggetto muovono dalla disamina della sussistenza di fumus boni iuris e periculum in mora. Quanto al primo aspetto, occorre precisare che parte ricorrente svolgeva una serie di argomenti per ricavare l’esistenza, in suo favore, di un diritto a vedere sospeso qualsiasi obbligo di pagamento per almeno sei mesi dal deposito del ricorso e ciò in ragione della impossibilità di “utilizzare la prestazione contrattuale dovuta dalla potenziale resistente e specificamente… usufruire non solo dei locali presso cui l’attività aziendale viene svolta, ma di tutto il complesso di beni che del ramo di azienda fanno parte“. Parte resistente eccepiva invece che tale questione era stata regolamentata dalle parti, atteso che un articolo del contratto prevedeva che “la Concedente non sarà ritenuta responsabile per il mancato o non corretto adempimento delle proprie obbligazioni ai sensi del presente Contratto qualora il mancato o non corretto adempimento siano dovuti ad una causa di Forza Maggiore” e che nel concetto di forza maggiore rientravano, sempre per previsione contrattuale, anche “..atti, omissioni, impedimenti da parte di organi amministrativi e/o giurisdizionali..“. Tale clausola però, secondo il giudice, opera al solo fine di escludere una responsabilità per danni della concedente (ad esempio, per il mancato guadagno dell’affittuaria per il periodo di indisponibilità dei locali per forza maggiore), nulla dicendo in ordine alla sorte dell’obbligo di pagamento del canone. La soluzione alla questione risiede nell’applicazione combinata sia dell’articolo 1256 c.c. (norma generale in materia di obbligazioni) che dell’articolo 1464 c.c. (norma speciale in materia di contratti a prestazioni corrispettive). Nel caso di specie, ad avviso del giudicante, ricorre infatti una peculiare ipotesi di impossibilità della prestazione della resistente allo stesso tempo parziale (perché la prestazione della resistente è divenuta impossibile quanto all’obbligo di  consentire all’affittuario, nei locali aziendali, l’esercizio del diritto a svolgere attività di vendita al dettaglio, ma è rimasta possibile, ricevibile ed utilizzata quanto alla concessione del diritto di uso dei locali, e quindi nella più limitata funzione di fruizione del negozio quale magazzino e deposito merci) e temporanea (perché l’inutilizzabilità del ramo di azienda per la vendita al dettaglio è stata ab origine limitata nel tempo, per poi venir meno). Le conseguenze di tale vicenda sul contratto – ferma la circostanza che alcuna delle parti aveva manifestato la volontà di sciogliersi dal vincolo contrattuale – non sono dunque né solamente quelle della impossibilità totale temporanea che comporterebbe il completo venir meno del correlato obbligo di corrispondere la controprestazione, né quelle della impossibilità parziale definitiva che determinerebbe, ex art. 1464 c.c., una riduzione parimenti definitiva del canone. Trattandosi dunque di impossibilità parziale temporanea, il riflesso sull’obbligo di corrispondere il canone è quello di subire, ex art. 1464 c.c. una riduzione destinata a cessare nel momento in cui la prestazione torna ad essere compiutamente eseguita. In conclusione, avendo la proprietaria del cento commerciale potuto eseguire (pur senza colpa, ma per factum principis) una prestazione solo parzialmente conforme al contratto, il giudice ha ravvisato il diritto dell’affittuaria ex art. 1464 c.c. ad una riduzione del canone limitatamente al solo periodo di impossibilità parziale nella misura del 70 %.

Quanto infine al secondo aspetto – il periculum in mora – non esseno riscontrabili i presupposti per un pregiudizio irreparabile in capo alla ricorrente, il Giudice adito ha statuito che la domanda cautelare – che ha quale presupposto la volontà di mantenere e proseguire nel rapporto contrattuale – non potesse trovare accoglimento.